Bolha Imobiliária ou outro patamar de valor imobiliário definitivo?

Pessoal, a manutenção de preços de imóveis estratosféricos nas principais cidades do Brasil já está gerando alterações no perfil das ocupações dos seus bairros mais nobres, segundo pode se perceber do excelente artigo publicado no Globo On Line, intitulado "As dores da independência" e acessível no endereço http://oglobo.globo.com/imoveis/as-dores-da-independencia-6921263

Vejam os trechos que selecionei:

"A valorização dos imóveis nos últimos anos aconteceu em todo o Brasil. O índice Fipe/Zap, medido em sete capitais desde 2010, mostra que, além de Rio e São Paulo, Recife, Belo Horizonte e Fortaleza sofreram aumentos bem acima da inflação do país nos últimos dois anos. A facilitação do acesso ao crédito, o aumento da renda média e a redução das taxas de juros foram fatores que contribuíram para o boom do mercado imobiliário, sentido com mais força em regiões com pouca possibilidade de expansão, caso dos bairros escolhidos por Janaína. Nos últimos dez anos, os aluguéis de apartamentos de um quarto em Copacabana aumentaram 265% e em Botafogo, 328%, de acordo com números fornecidos pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio). Entre 2002 e 2012, a inflação medida pelo IGP-M — presente em muitos contratos como base para reajuste — foi de 134%. Nos bairros mais valorizados, muitas vezes o IGP-M nem é mais a base dos reajustes, que ficam ao sabor do proprietário.

Talvez por isso seja mais difícil encontrar nas regiões mais valorizadas dessas cidades jovens que morem literalmente sozinhos. A renda limitada os obriga a morar com duas ou mais pessoas (conhecidas ou não), no quartinho de serviço, ou mesmo de favor. Quem quer apenas alugar um quarto também enfrenta um ambiente adverso. A média de preço do Rio no site especializado Easy Quarto é a mais cara do Brasil: R$ 900. São Paulo fica em segundo lugar, com R$ 750.

A videografista Liana Lessa, de 25 anos, já testou o site, em uma experiência quase traumática. Vinda de Brasília por causa de uma oferta de emprego, Liana chegou ao Rio sem muitas referências, e o site foi a saída para o problema. Na casa, onde viviam quatro pessoas, ninguém nem conversava. Pelo quarto, em Botafogo, ela pagava R$ 1 mil, quase o mesmo valor que custava o aluguel de seu apartamento quarto e sala em uma área nobre de Brasília. Hoje, a videografista vive com Janaína em um apartamento dividido entre amigos, mas ainda alimenta a vontade de voltar a viver sozinha.

— Ninguém mora de cabeçada porque é amigo, mas por necessidade. Dividir apartamento é um casamento sem sexo — brinca Janaína."

O artigo está muito bom. Vale a pena lê-lo. E segue explicando que o que está ocorrendo é "natural". Que "em Nova York os jovens que saem das casas de seus pais não alugam ao lado do Central Park".

Observem, só há duas hipóteses para a valorização do mercado imobiliário no Brasil: ou realmente está havendo alteração de perfil da ocupação das cidades ou a alta deriva de especulação imobiliária é terá de sofrer correção. Isto já foi dito outras vezes nos artigos deste Blog. Este Blog acredita que o aumento é incompatível com a renda do brasileiro e que a movimentação de lateração no perfil das ocupações, na forma como o artigo supracitado informa, é evidência da incompatibilidade entre a renda e os preços de imóveis e que essa precariedade da situação das ocupações em bairros mais nobres gerará um futuro próximo a saída dessas pessoas, sem haver aquelas que topem ocupar os imóveis pelos mesmos valores cobrados de quem foi obrigado a deixá-los.

Este raciocínio pauta-se na manutenção de média elevada de endividamento das famílias brasileiras e rechaça a comparação com Nova York, pois lá a renda é cinco vezes maior do que a brasileira e, portanto, há dinheiro para manter preços elevados de imóveis. O PIB lá também é maior e o processo de valorização imobiliária levou décadas e não quatro a cinco anmos como ocorreu no Brasil.

Mas a manutenção dos preços altos está realmente se estendendo. Ainda há muito argumento para afastar a tese, a meu ver, de que os preços atuais dos imóveis vieram para ficar, como por exemplo o fato de que a queda de juros Selic e de juros básicos em todo o mundo despertou interesse por exploração do mercado de aluguéis de imóveis, mesmo com renda baixa em relação ao preço inflado dos imóveis. Para ganhar 7,25% ao ano no Brasil, com inflação de 5,5%, ou seja, dois por cento real ao ano, começa a fazer sentido alugar imóvel obtendop 0,5% ao mês com imóvel que se corrige sozinho em relação à inflação, pois significa 6% reais ao ano. Isso não era a realidade há quatro anos atrás com juros básicos em 12% e inflação em 5,5%, por exemplo.

Observe-se que em países do centro do capitalismo (França, Alemanha, Inglaterra, Japão e EUA) os juros básicos, inclusive são negativos. O que atrai, mais uma vez, investimento estrangeiro em imóveis brasileiros, chineses e indianos.

Então, com a crise européia continuando, as economias sem crescimento, os movimentos de investimento de valores continuam a ter perfil defensivo e imóveis fazem sentido. Isto pressiona o preço dos imóveis. Segundo esta visão, a retomada do crescimento da Europa, o controle do abismo fiscal americano, a diminuição de desemprego europeu e americano, todo este tipo de notícias geraria alteração, mais uma verz, nas condições de ambeinte para investimentos financeiros, estimularia a Bolsa de Valores e gerariam a saída de investimentos em imóveis para a produção, para o mercado acionário e gerariam o esvaziamento da bolha de valores de imóveis que o BLOG PERSPECTIVA CRÍTICA acredita que estamos experimentando.

Qual seria este momento? Eu já disse, e como o BLOG sempre se expõe e expõe seus raciocínios, volto a dizer que junho de 2013, como aparente turn over dessa situação negativa da economia mundial, seria uma data em que já deveríamos estar vendo mais facilmente o àpice do movimento de queda dos imóveis.

Eu esperava uma queda de preços durante este ano todo. Mas isto não ocorreu. Eu esperava que a economia européia já estivesse se recuperenado, mas as notícias são sempre ruins. Enquanto isto continuar assim, a reversão de preços imobiliários e o estouro de uma bolha imobiliária brasileira será atrasada.

Como os institutos econômicos fazem sempre, sou obrigado a rever o prazo para a ocorrência da correção imobiliária, por causa da continuidade e agravamento do problema europeu e americano, em grande parte, com reflexos na diminuiçãode juros básicos brasileiros e perda de atração de investimentos em bolsa de valores também no Brasil.

Acredito ainda que há incompatibilidade de preços de imóveis e a renda dos brasileiros, mesmo considerando os a renda dos cidadãos dessas capitais, que já ganham mais do que a média de brasileiros em todo o Brasil. Mas o movimento de esvaziamento da bolha não ocorreu porque a economia mundial e brasileira não está com boas perspectivas. Assim, quando ocorrerá correção dos preços dos imóveis? Quando esse quadro econômico reverter. Isso parece que ocorrerá aos poucos, infelizmente, durante esses próximos três a cinco anos. Assim, correção imobiliária deverá aguardar a volta da atratividade das bolsas de valores em perfil mais ou  menos normal e constante.

Isso poderá começar no início do ano de 2013, pois os juros cobrados da Grécia para rolar suas dívidas estão baixando e a troika (FMI, BCE  e Fundo Europeu) estão dispostos a facilitar o financiamento da dívida grega de novo, além do calote que já foi dado nos credores privados.

Ainda vejo que a bolha imobiliária existe, só que se prepetua por questões eoconômicas internacinais e nacionais. Temos de acompanhar a evolução desses fatos. Mas com essa exposição de raciocínio, você também pode acompanhar por conta própria.

A outra tese é a de que houve a valorização imobiliária e ela é compatível com o nível de renda dos brasieliros, ou de um grupo de abastados que é suficiente para comprar todos os imóveis disponíveis nas áreas nobres em todo o País, o que naõ seria impossível (será?) principalmente considerando que estrangeiros também estão comprando.

Essa tese diria que o movimento de alta, portanto, não é bolha pois o dinheiro para manter esses valores existe. Além disso, independeria o valor dos imóveis da valorizção das Bolsa de Valores e da melhora da economia mundial e brasilekira, pois os preços atuais desses imóvies é justo pelo parÂmetro de mercado.

Se isso fosse verdade, aconteceria o que já mencionamos aqui e que foi descrito em artigo no Le Monde Diplomatique: a população dessas cidades de imóvies supervalorizados será modificada, saindo os antigos proprietários, sem capacidade econômica em relação aos novos pretendentes a proprietários que estariam comprando esses imóveis e pressionando os valores atuais.

Isso já ocorreu na Califórnia e em todas as grandes capitais no mundo ocidental ou oriental, mas em um movimento de mais de uma década (às vezes três decádas ou mais) e não em três quatro anos como ocorreu aqui. Isto é o que, aliado a tudo o que já disse, me faz crer que estamos ainda em uma bolha imobiliária.

Ainda vejo os parâmetros da primeira tese muito presentes e sem contestações fortes em qualquer tipo de publicação que se relacione ao tema Bolha Imobiliária.

O caso me faz lembrar a resposta de um economista chinês que ao ser perguntado por um repórter ocidental sobre se ele achava que a Revolução Industrial (datada de 1750) tinha sido exitosa em sua herança para a economia mundial e o mundo atual, o mesmo não titubeou em responder: "ainda é cedo para saber isso exatamente".

Vamos acompanhando.    

p.s. de 04/12/2012 - Hoje, na primeira página do Jornal O Globo foi publicado que o mercado imobiliário no RJ apresenta a menor valorização mensal dos últimos 4 anos, em média anual em torno de 12% (anulaizando variação de 0,8% e 1,2% nos últimos três meses no valor de imóveis em áreas nobres do RJ). A se verificar ao fim do ano. Isso depois de aumento de até 400% nos últimos quatro anos em algumas regiões da cidade do RJ.. daí já se pode ver a reversão, segundo creio. Mas temos de acompanhar os fatos e a economia nacional e internacional, como exposto no artigo acima. Também hoje foi noticiada grande queda da atividade de contrução civil e por iusso o governo anunciou desoneração na folha de pagamento da construção civil.