Resposta ao Felipe sobre Bolha Imobiliária RJ

Felipe indagou no comentário do recente artigo "Três importantes notícias: piso nacional(..)(acessível em http://perspectivakritica.blogspot.com/2012/03/tres-importantes-noticias-piso-nacional.html)" o seguinte:

"Oi Mario,

Peço desculpas, mas como não sei mandar mensagens diretamente para você, o faço através deste comentário.
Sou leitor do Blog há mais de um ano e o assunto que mais tenho interesse são os preços dos imóveis no Rio de Janeiro.
Sei que defende a idéia de que estamos vivendo uma bolha de preços e prevê que os preços caiam ou pelo menos estacionem. Concordo com você e torço para que a desaceleração comece logo.

Você vê alguma mudança de cenário?
Infelizmente eu acho que nada mudou, pois os preços continuam muito altos.

Grande abraço e parabéns pelo trabalho na condução do Blog, Felipe"

Como a pergunta é boa e a resposta não é simples, tenho de respondê-lo, como já fiz a outros comentaristas, por artigo.

Primeiramente, é mais fácil eu responder a questionamentos do blog através do blog do que por emial, pessoal. Portanto, podem perguntar o que quiserem e em qualquer artigo, através de comentário, porque tenho controle de todo comentário feito em qualquer artigo em qualquer momento. O Hoster do Blog permite este controle.

Indo à reposta à excelente pergunta do Felipe. Primeiro, óbvio, agradeço à confiança que se estende há um ano e reafirmo que meu exclusivo desejo é informar bem o leitor e criar um canal de discussão e comunicaçao autônomo em relação à grande mídia, para que discutamos o que nos interessa como indivíduos e descobrir o que pode melhorar nossa qualidade de vida, buscando meios de alcançar essa melhora da qualidade de vida do cidadão, pessoa física, enfim de todo e cada brasileiro e brasileira.

Agora, indo mesmo à resposta, tenho a tecer as seguintes considerações.

Veja, Felipe, os preços estão altos. Concordo. Não houve correção ainda. Estou identificando algo que não existia e que hoje existe: até os construtores dizem que pararam de subir os preços de imóveis. E mais: há artigos em que especialistas dizem que este é momento de venda. E mais: conversando com corretores, um deles me disse que há tempos não via tanto imóvel em site para venda em Botafogo, por exemplo.

Mercado imobiliário é um mercado complexo. Dizer o que todo mundo vir não é mérito de ninguém. O que tento enxergar é a tendência de alta ou de baixa. Já havia verificado que o processo de alta estava além da capacidade de pagamento do brasileiro. Ouvi que um alto servidor público que recebe o teto da remuneração do serviço público aceitou pagar R$15.000,00 de prestação de imóvel e por isso estava reclamando que estava apertado. Mas veja, por que aceitou pagar uma prestação tão alta? Não é porque pedem que você tem que pagar. O alto funcionário fez péssimo negócio e agora chora.

O fato é que os imóveis atingiram valores que não se sustentam pois não há renda que os pague. Recente pesquisa publicada ontem no Jornal do Commercio, trantando sobre a diminuição da desigualdade no Brasil, adota o parâmetro de que a classe A tem indivíduos que ganham em média R$9.745,oo e a classe B ganharia entre R$7.745,00 e R$9.745,00. Como se coaduna esta renda com imóveis de dois quartos por um milhão de reais em Botafogo, bairro não nobre do Rio de Janeiro? E aluguéis de R$6.000,00 e R$12.000,00? As pessoas cujas família ganham até 30 mil reais que conheço, não pretendem pagar mais do que R$7.500,00 de aluguel mais condomínio, já admitindo mudar de imóvel caso seja exigido mais do que isso. Amigos meus com entre 2 e cinco milhões em conta não admitem pagar um milhão por imóvel nenhum no Rio de Janeiro.

Aliado a isso, as informações são de que as famílias brasileiras estão endividadas. O crédito no Brasil não é farto nem barato como nos EUA, Europa e Japão. Aqui a segurança da operação de empréstimo é muito maior porque os bancos exigem muitas garantias, corretamente, até porque exigem juros altos a serem pagos (isto ainda está errado e exagerado para o mercado mundial). Nossas leis e regulamentos do setor financeiro são muito mais rígidos do que no exterior e por isso estamos tranquilos, mas por isso não vivemos acima de nossa capacidade financeira, o que ocorreu nos EUA, Europa e Japão.

Eu quero que você veja o seguinte: não mudou o nível de renda do brasileiro. Não mudou o nível alto de endividamento do brasileiro. Por causa disso, a indústria não está vendendo tanto, nem venderá muito esse ano e o PIB, ao que parece, não será superior a 3,5% em 2012. Então, não vejo indicação de aumento de valores para imóveis internamente. Estas constatações e conclusões estão batendo com o fato de ter parado o movimento de alta de valores de imóveis.

Mesmo que o governo renove linhas de empréstimos à população para compra de imóveis, quem vai comprar? Quem não comprou. Mas com o nível quantitativo de compras de imóveis dos últimos quatro anos, quem sobrou para comprar que já não esteja pagando dívida imobiliária de 20 anos? Ninguém tem esse dado, mas me parece que poucos em relação aos que já se endividaram. Então, mais uma vez, não acredito em grande compras de imóveis para os próximos três a cinco anos.

Você sabia que em Portugal a bolha imobiliária não derivou de excesso de crédito? Segundo uma declaração de um político, não sei se português ou brasileiro, derivou do fato de que todos foram convencidos de que investir em imóveis era excelente negócio. Todos compraram , mas na hora de vender, quem poderia comprar? Não havia quem tivesse poupança disponível, pois a maioria dos que tinham, e que também tinham interesse por imóveis, compraram os imóveis para investir e agora não tinham dinheiro para comprar. Esperavam para vender, mas não tinha quem comprasse e os imóveis tiveram de baixar e baixar.

Quero com isso dizer que apesar de não haver dados sobre quem compra imóveis em relação a quem pretende comprar, o número de pessoas com dinheiro disponível e suficiente para efetuar estes negócios não é infinito. Então, mais uma vez, a questão interna indica queda de venda. E isto já foi verificado no final de 2011 (Leblon e Ipanema tiveram queda de 40 a 50% em unidades imobiliárias vendidas e o mesmo ocorreu nas principais capitais do Brasil), como você deve ter visto em nossos artigos.

Eu vejo portanto tendência evidente de queda, aliada ao fato de queda de número de vendas nas principais cidades e, incusive e já, queda de preços pontuais no Rio de Janeiro, como já publiquei no último artigo deste mês sobre o tema.

Somente a volta de irrigação financeira do mercado europeu, americano e japonês cria uma expectativa de volta de valores para o nosso mercado imobiliário, o que arrefeceria a correção de valores, mas se os imóveis estão caros aqui e baratos nos EUA e Europa, não me parece crível que comprem de novo aqui, em alta, sem perspectiva de retorno. Parece-me que fariam como o Safra e o Benjamin Steinbruch da CSN, comprariam nos EUA que estão uma pechincha. Rico compra barato, amigo, porque se comprasse caro não estaria rico.

Mas o desenrolar é lento. A mim, esse ano é ano de correções que serão facilmente verificáveis. Quando iniciar, creio que se generalizará. E isto evidenciará a queda que para mim se chama estouro da bolha. Mas não teremos nada como nos EUA e Europa, claro. Aqui a bolha é de preço e não de crédito. Nenhum banco falirá. Somente quem comprou caro verá o vizinho comprando mais barato.

É o que penso.

p.s. de 10/03/2012 - Revisto e ampliado. Acesse também http://perspectivakritica.blogspot.com/2011/12/queda-de-venda-de-imoveis-em-df-mg.html e http://perspectivakritica.blogspot.com/2012/03/confirmacao-de-inicio-de-reajuste-de.html

p.s. de 11/03/2012 - É importante ler o artigo conceitual http://perspectivakritica.blogspot.com/2011/12/economia-estagnada-por-que-apos-grande.html