Crítica ao artigo “O Guia Essencial dos Imóveis”, da revista A Época

Pessoal, a Revista A Época, na sua edição recente de 31/01/2011, às fls. 46 a 57, publicou um excelente artigo sobre o tema “Bolha Imobiliária”. O artigo conclui que não há Bolha Imobiliária no Brasil “ainda” (como menciona explicitamente na chamada na capa), mas que pode ocorrer. Na Revista você pode ver inclusive os gráficos publicados, mas o texto do referido artigo você pode acessar pelo link informado por um leitor nosso, Felipe, em comentário ao artigo “Como se comportar em uma bolha imobiliária?”. O link é http://clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2011/1/31/o-guia-essencial-dos-imoveis
Meu objetivo neste artigo é ponderar sobre este excelente material e tentar encontrar as melhores informações a partir de sua crítica. Devo dizer que ao fim da leitura, que fiz com atenção, vejo apenas a confirmação do que já discutimos: a bolha está aí e eu não colocarei o meu dinheiro nesses imóveis hipervalorizados. Manterei meu crédito intacto e meu dinheiro no banco até ver uma oportunidade de compra.
Veja. Para começar eu pergunto: Já pensou o que ocorreria com o mercado de imóveis caso a Revista A Época publicasse que estamos vivendo uma bolha imobiliária? Quem compraria imóvel? Seria uma previsão auto-realizável, não? Mesmo que se tivesse dúvida sobre existência ou não de bolha, senhores, uma publicação dessas teria impacto direto e real nas compras, ainda mais estando hoje o preço nas alturas como estão e sendo isso constatável por qualquer um.
Faço agora outra pergunta: vocÊ já viu alguma vez uma publicação em jornal ou meio de comunicação escrita ou televisiva declarando a existência de bolha econômica, seja de imóveis, seja de ações, seja de commodities? Não. E você nunca verá isso. Nunca haverá uma publicação de reconhecimento de bolha econômica seja ela qual for por meio de comunicação, antes que a bolha estoure. Foi assim com o sub-prime e a crise financeira internacional de 2008, foi assim com o estouro da bolha das “pontocom”, nos EUA, foi assim até com a crise de 1929 e será assim sempre. Por quÊ? Porque primeiro esses canais não são feitos por economistas. Não é o André Esteves ou o Pérsio Arida que escrevem, mas jornalistas, formados em comunicação, quando são formados (hoje praticamente todos os jornalistas são formados, mas ainda há os que não são).
Então, senhores, eles publicam notícia. E não poderia ser diferente. Eles não podem “bancar” uma notícia que pode assustar o mercado e serem responsáveis por isso, lógico. Além do mais, sua função é de informar a população. Criando o fluxo de informação sobre o tema, já cumprem seu papel social. Cabe a você enxergar se há ou não bolha de forma a fazer seus movimentos defensivos ou ofensivos de investimento, de acordo com seu interesse e admissibilidade de exposição a risco.
Nouriel Roubini era tratado como idiota, antes de a crise de 2008 realmente acontecer. Ele viu algo errado, apontou e quem o seguiu se defendeu antes. Mas foi jogada de marketing dele também. Grandes consultores econômicos vêem e não dizem, pois se disserem perdem oportunidades de investimento para si e para seus clientes.
Então, amigos, desculpe ter de dar esta notícia, mas se você está esperando um artigo de jornal ou de revista te dizer que a Bolha se instalou, você ficará esperando. Eles só publicarão quando ficar constatado que a bolha explodiu. Isso sem contar que alimentando a dúvida, vende-se mais notícia. Então os jornais não sabem sobre bolhas, não podem ter a responsabilidade de alardear isso e também não têm interesse comercial nisso.
Agora, por que a minha leitura do artigo em questão corrobora meu entendimento de que estamos numa bolha, apesar de o artigo ser enfático em responder que não estamos numa bolha?
Apesar da resposta à pergunta 3, na folha 52 do artigo de Revista em comento (“Há uma bolha imobiliária? Não.” ), não me interessa a resposta em si, mas se o artigo traz alguma notícia contrária aos fundamentos do que entendo que seja essencial para reversão do movimento de bolha. Não houve notícia de que o endividamento das famílias brasileiras baixou (nem poderia). Não houve informação de que os fundos estrangeiros pretendem realizar seus lucros em imóveis e que estejam voltando a seus países de origem, nem de que estão entrando mais forte. E não há notícia de que mais crédito esteja sendo colocado à disposição de brasileiros, a juros menores, a prazos mais longos. Não há notícia de desinflação dos imóveis, nem de fato que justifique a contínua e apressada valorização dos imóveis. Não foi desfeita a impressão de que a capacidade de pagamento dos brasileiros está chegando no limite.
Nada mudou. A não ser o fato de que, agora, discute-se se há bolha imobiliária ou não. Veja que nem se cogitava isso há pouco tempo atrás. Isso em si já é um indicativo de que algo não está normal.
Já que nenhum fundamento mudou, parti para a pesquisa sobre se existia, então, alguma informação que confirmasse meu receio de haver bolha imobiliária. E o que eu encontrei? Encontrei um artigo de 11 páginas sobre o tema, tratado por uma Revista de peso na economia nacional brasileira (não é revista econômica da Tanzânia). Encontrei as informações de que “nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado”, além de queda no volume de imóveis novos em São Paulo e mais expressiva ainda na venda de imóveis usados (25% de queda). Estas informações estão na resposta à pergunta 2 do artigo “A Alta chegou ao fim?”, na página 51.
Encontrei no artigo a opinião do economista Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica do governo Lula e ex-diretor do Iedi, de que ‘já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado’ (pg. 51). Encontrei também a opinião da pesquisadora da Secovi, Crestana, de que ‘o bolso é o limite (para o movimento de alta) e este está perto’.E Pompéia, da Embraesp, afirmou que ‘muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir’. Tudo isto na resposta á pergunta 2 do artigo, na pg. 51, dentre outras informações neste sentido.
A resposta à pergunta 3, negando a existência de bolha tem como argumento principal o de que os imóveis no Brasil estão a preço abaixo dos imóveis estrangeiros. Mas qual é o tamanho da economia e a renda per capita destes países cujos imóveis estão mais caros? Eu imagino que eles falam dos EUA e Europa, mas a renda per capita desses lugares é de 45 mil dólares e a nossa é de 10 mil dólares.
A resposta à pergunta quatro, se há risco de que se forme uma bolha imobiliária foi positiva: “Sim”. O economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, “embora concorde que não há bolha em formação”, afirma, na página 52 que ‘há impressão de que um crescimento rápido do setor (de construção de imóveis) só tem pontos positivos – não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas na hora da verdade, não pede licença para entrar”. E por fim o artigo ressalta que na opinião deste economista “o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes”.
Existem muitas outras informações interessantes e aconselho mesmo a leitura. Está muito boa. Mas não procure a conclusão feita e definitiva de ninguém. Junte suas informações e vamos seguir acompanhando. Para mim não mudou nada. Estamos numa bolha de preço e quando começarem a negar as ofertas de venda, senhores, iniciará o movimento de baixa. Para mim, as conclusões dos artigos “Bolha Imobiliária no RJ em 2010” e “Reconhecendo a bolha imobiliária, demorou mas chegou” ainda estão válidas e os fundamentos não mudaram. A alta de preços continua, mas diminuiu o ritmo porque está esbarrando na falta de renda do brasileiro... portanto, vai ter que ceder.

Agora, as onze dicas sobre compra de imóvel, na última parte do artigo ficaram ótimas e concordo cem por cento com elas. Importante salientar que em meio a estas dicas estão as de que imóveis de certos bairros e ruas podem valorizar-se menos do que a média e que "o momento, porém, é do vendedor". Aqui no RJ vejo isso em São Conrado e Barra da Tijuca, que ainda apresentam oportunidades de compra por preço bom. As dicas são responsáveis e todas corretas e úteis, a meu ver, tanto para o comprador quanto para o vendedor.

POr fim, os gráficos não dão uma real dimensão da valorização, pelo menos no RJ. O aumento aqui em trÊs anos em muitos imóveis passou de 300%. Mas os gráficos apresentados informam aumento de 59% em trÊs anos e 240% em 10 anos. O artigo informa que o gráfico é para lançamentos em São Paulo e explicita en passant o método para se chegar àqueles números, mas o resultado é que, mesmo que informe a média, dá impressão de que o aumento é alto mas normal, quando na verdade, todo mundo sabe que é muito mais do que aquilo e é anormal. Eu vi um viés do artigo efetivo no sentido de negativa da bolha mesmo. Mas não dá pra esperar muito mais do que aquele artigo para avaliar o que ocorre, não. É continuar ligado nas informações e comprar algo bom, por preço justo, desde que não te sufoque. Isto é o mais importante e também está nas dicas do artigo, óbvio.